Subastas de Viviendas: La Subrogación en Cargas Registrales (Riesgos para Adjudicatarios)

El adquiriente de un inmueble en subasta debe enfrentarse a un complejo marco legal en lo que respecta a las cargas registrales existentes sobre el bien. Es crucial comprender los riesgos y las limitaciones de responsabilidad asociadas a dichas cargas para evitar litigios futuros y pérdidas económicas. En este artículo, exploraremos las disposiciones legales y la jurisprudencia relacionadas con la subrogación en las cargas anteriores, particularmente en el contexto de las subastas judiciales.

Subrogación del Rematante o Adjudicatario en las Cargas Anteriores

Según los artículos 668.2 II y 670.5 de la Ley de Enjuiciamiento Civil (LEC), el adjudicatario de un inmueble subastado debe subrogarse en la responsabilidad de las cargas o gravámenes anteriores, si los hubiere. El Tribunal Supremo aclara que esta subrogación concierne a la carga y no a la deuda asegurada por ella, implicando que el adquirente responde con el bien adjudicado, pero no con su patrimonio personal.

Recomendaciones para el Adquirente

Es aconsejable que el adquirente levante las cargas anteriores, como anotaciones preventivas de embargo o hipotecas, abonando la cantidad registrada para evitar ser demandado posteriormente. Los bienes subastados se valoran según su precio de liquidación, considerando las cargas existentes. La Sentencia 366/2016 de la Sala Primera, de lo Civil, del Tribunal Supremo, resalta que el adquirente puede ser demandado por enriquecimiento injusto si, tras la subasta, el fiador satisface la deuda asegurada por una carga anterior.

Limitación de Responsabilidad: Anotaciones Preventivas de Embargo

El artículo 613.3 LEC limita la responsabilidad del adquirente respecto a anotaciones preventivas de embargo hasta el importe registrado en el momento de la inscripción del decreto de adjudicación. Sin embargo, esta limitación no aplica si la adquisición es voluntaria (fuera de una enajenación forzosa), donde el bien responde por todo lo debido en el proceso de ejecución.

Controversias y Perspectivas Doctrinales

La doctrina se divide en cuanto a si todo tercer poseedor debería tener limitada su responsabilidad al importe registrado en el momento de su adquisición. Algunos argumentan que esto favorecería conductas fraudulentas por parte del deudor. El Tribunal Supremo, en la sentencia núm. 824/2013, aborda una demanda de error judicial relacionada con esta cuestión, subrayando que la limitación de responsabilidad se justifica solo si se cumplen los requisitos del artículo 34 de la Ley Hipotecaria (LH).

Limitación de Responsabilidad: Cargas Hipotecarias

La hipoteca, por su naturaleza reipersecutoria, puede llevar a la ejecución del bien subastado si el deudor incumple. Aunque el adjudicatario no responde con su patrimonio personal, puede perder el bien adquirido. Los artículos 114 y 146 de la LH establecen límites a la cantidad asegurada por intereses en hipotecas.

Desafíos para el Tercer Poseedor

Existe debate sobre si el tercer poseedor debe ser demandado en un procedimiento hipotecario si no ha acreditado su adquisición ante el acreedor, incluso si su derecho consta inscrito en el Registro. Jurisprudencia de la Audiencia Provincial de Madrid y del Tribunal Supremo ha abordado estas cuestiones, enfatizando la importancia de la acreditación activa por parte del tercer poseedor.

Conclusiones

La adquisición de bienes en subastas judiciales implica una cuidadosa navegación por un mar de disposiciones legales y jurisprudencia. Comprender la subrogación en cargas registrales y las limitaciones de responsabilidad es esencial para protegerse de riesgos y demandas futuras. Los adjudicatarios deben actuar con prudencia y, si es posible, buscar asesoramiento legal para asegurar una transacción sin complicaciones.

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