Riesgos de la Cesión de Remate
Adquirir un inmueble a través de una cesión de remate puede parecer una excelente oportunidad debido a la posibilidad de obtener propiedades a precios inferiores a su valor real de mercado (aunque esto no siempre es así, ¡ojo!). Sin embargo, esta adquisición conlleva riesgos significativos que deben considerarse para evitar complicaciones legales y financieras. De hecho, los riesgos son exactamente los mismos que si hubiéramos acudido a la subasta en cuestión y nos lo hubiéramos adjudicado. A continuación, se detallamos los principales riesgos que asumismos con la cesión de remate.
En un artículo anterior ya hablamos sobre la cesiones de remate, qué son, cómo funcionan y quiénes intervienen en un proceso de este tipo. En el artículo de hoy vamos a hablar de los riesgos que conlleva adquirir una vivienda a través de una cesión de remate, a un banco o al acreedor de turno.
Subrogación en las Cargas Anteriores
El principal riesgo es la subrogación en las cargas anteriores a la subasta. Esto significa que el nuevo propietario debe aceptar y asumir las hipotecas o gravámenes existentes. Aunque no se subroga en la deuda misma, sí debe responder con el inmueble adquirido. Si no se eliminan estas cargas mediante el pago correspondiente, el nuevo propietario puede enfrentarse a demandas posteriores.
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Cargas Ocultas y Cargas de Dudosa Cancelación
Además de las cargas registrales explícitas, existen cargas ocultas como impuestos no pagados o cuotas de la comunidad de propietarios. Estas deudas pueden transferirse al nuevo propietario, generando costos adicionales no previstos. Asimismo, algunas cargas pueden ser difíciles de cancelar, lo que podría complicar la disposición futura del inmueble.
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Terceros Ocupantes
Uno de los riesgos más serios es la existencia de terceros ocupantes no registrados, como arrendatarios con contratos vigentes. Estos ocupantes pueden tener derechos legales para permanecer en la propiedad, lo que puede dificultar su desalojo y afectar los planes del nuevo propietario para el uso del inmueble. O incluso ocupantes sin derechos de permanencia, pero sin intención de abandonar voluntariamente el inmueble hasta que un juez lo decida.
Propiedad del Bien
Otro riesgo importante es la posible nulidad de la subasta o del proceso hipotecario, especialmente si se declara que el bien subastado no pertenecía al ejecutado. Esta situación puede resultar en la pérdida del inmueble por parte del adjudicatario, quien puede haber actuado de buena fe pero aún así enfrenta la anulación de la venta.
Procedimiento Hipotecario
En algunos casos, el procedimiento hipotecario puede ser sobreseído después de la subasta pero antes del lanzamiento, si se considera abusiva la cláusula que fundamenta la ejecución. Esto puede invalidar la subasta, dejando al adjudicatario sin el inmueble y sin posibilidad de recuperar la inversión realizada.
Medidas de Precaución
Para mitigar estos riesgos en una cesión de remate, es crucial realizar una investigación tan exhaustiva como si se tratara de una subasta. Esto incluye:
- Revisar el Registro de la Propiedad: Asegurarse de conocer todas las cargas registrales y su estado.
- Visitar el Inmueble: Si es posible, visitar el inmueble para evaluar su estado y ocupación.
- Consultar con profesionales en la materia: Obtener asesoría legal para entender completamente las implicaciones de la subrogación en las cargas y otros riesgos legales.
La cesión de remate en subastas judiciales puede ser una oportunidad rentable, pero es esencial estar bien informado y preparado para enfrentar los riesgos asociados. Una diligencia debida adecuada y asesoría legal especializada son claves para realizar una inversión segura y evitar sorpresas desagradables.
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Miguel S. Moreira
Miguel es arquitecto e ingeniero con amplia experiencia en el sector inmobiliario. Es cofundador de Valido Home y le encanta informar sobre los riesgos que conlleva la compra de una propiedad en España.
