Subastas de Viviendas: Cuándo asumes más cargas de las registradas (Riesgos para Adjudicatarios)

Tras haber abordado los riesgos de las cargas registrales en subastas de viviendas a las que el adjudicatario se subroga, este tercer artículo de nuestra serie se enfoca en una cuestión menos evidente pero igualmente crítica: la posibilidad de asumir cargas registrales mayores de lo esperado. Analizaremos cómo las discrepancias entre la información proporcionada y su reflejo en los registros pueden llevar a responsabilidades y costos no anticipados para los compradores. A través de ejemplos y sentencias judiciales relevantes, como las de las Audiencias Provinciales de Guadalajara y Madrid, ilustraremos las complejidades y precauciones necesarias en el mundo de las subastas inmobiliarias.

Valor de Subasta Vs. Cargas Registrales

En subastas judiciales ordinarias, los inmuebles se ofrecen no por su valor de tasación, sino por su valor de liquidación, que descuenta las cargas registradas. Sin embargo, en el procedimiento hipotecario, la situación es diferente: el valor de subasta se fija según lo previsto en la escritura de constitución de la hipoteca. Este detalle es crucial, ya que los postores deben decidir si les conviene pujar por la finca basándose en este valor preestablecido.

El Dilema de la Información Errónea

Aunque parece que los adjudicatarios siempre conocerán el importe subsistente de los gravámenes anteriores, hay situaciones donde la información proporcionada por los acreedores anteriores puede ser errónea. La jurisprudencia es inconsistente en este punto, y las discrepancias pueden llevar a complicaciones significativas para el comprador, incluyendo la posibilidad de subrogarse en cargas mayores a las esperadas. Para entenderlo desde un punto de vista práctico, analizamos a continuación dos situaciones similares con resultado dispar:

1. Sentencia de la Audiencia Provincial de Guadalajara (7 de octubre de 2014, Nº de Recurso: 114/2014, Nº de Resolución: 222/2014):

• Contexto: Desestima una acción basada en los artículos 1902 y siguientes del Código Civil.
• Enfoque Principal: La sentencia establece que la información sobre las cargas de un inmueble proporcionada por un acreedor solo tiene preferencia si esta ha sido registrada oficialmente. En ausencia de dicho registro, la certificación de cargas del Registro de la Propiedad prevalece.
• Implicaciones: Esta decisión implica que un tercero (como un comprador en una subasta) no puede confiar en la información proporcionada por los acreedores anteriores si no está reflejada en el Registro de la Propiedad. La responsabilidad por la información errónea no registrada no recae sobre los acreedores que la proporcionaron.

2.  Sentencia de la Audiencia Provincial de Madrid (11 de octubre de 2018, rec.375/2018, Nº de Resolución: 339/2018):

• Contexto: Reconoce el derecho a una indemnización a un comprador que adquirió un inmueble con una hipoteca anterior, creyendo que estaba cancelada según lo declarado erróneamente por la entidad bancaria acreedora.
• Enfoque Principal: A diferencia del caso de Guadalajara, en este caso se otorga una indemnización a pesar de que la cancelación de la hipoteca no se había registrado.
• Implicaciones: Esta decisión sugiere que un comprador podría tener derecho a indemnización por confiar en información errónea proporcionada por un acreedor, incluso si esta no fue registrada en el Registro de la Propiedad.

Análisis Comparativo: Estas sentencias presentan enfoques divergentes respecto a la responsabilidad y las implicaciones de confiar en información no registrada sobre las cargas de un inmueble. Mientras que la sentencia de Guadalajara enfatiza la necesidad de que la información esté registrada para ser considerada válida, la sentencia de Madrid reconoce la posibilidad de una indemnización incluso en ausencia de registro, lo que subraya una falta de uniformidad en la interpretación judicial en estos asuntos.

El Riesgo de los Créditos Abiertos

Un escenario particularmente complicado surge cuando el bien está sujeto a un crédito abierto. Esto significa que el deudor puede generar deudas adicionales después de la subasta, en las cuales el adjudicatario podría verse forzado a subrogarse. Es esencial considerar este riesgo al participar en subastas, especialmente cuando se trata de hipotecas de máximo.

La Importancia de la Diligencia Debida

Realizar una debida diligencia antes de participar en una subasta es esencial. Esto incluye verificar el estado actual de las cargas y gravámenes sobre la propiedad y comprender los posibles escenarios que puedan surgir después de la adjudicación. La falta de una diligencia adecuada puede llevar a sorpresas desagradables y a costos adicionales inesperados.

Conclusión

Comprar una propiedad en subasta judicial no es una decisión que deba tomarse a la ligera. Los riesgos asociados con la subrogación en cargas registrales pueden ser significativos y alterar considerablemente la rentabilidad de la inversión. Como potencial adjudicatario, es crucial estar bien informado y preparado para navegar en este terreno complejo y, a menudo, riesgoso.

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