Subastas del BOE de Viviendas: ¿Cómo funcionan?

Las subastas judiciales electrónicas han transformado el mercado de subastas en España desde su implementación en 2015, permitiendo que cualquier persona, desde su hogar, participe en la compra de inmuebles y otros bienes subastados por los juzgados. Este proceso, ahora digital, ha simplificado y democratizado el acceso, eliminando barreras geográficas y mejorando la transparencia.

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Si te interesa participar en una subasta judicial de vivienda, esta guía te ayudará a entender cómo funcionan las subastas electrónicas y cuáles son los pasos y precauciones que debes tener en cuenta.

1. ¿Qué es una subasta judicial electrónica?

Una subasta judicial electrónica es un proceso mediante el cual bienes embargados, como casas de bancos o propiedades con deudas, son vendidos a través de una plataforma online. En España, este proceso se gestiona a través del Portal de Subastas del Boletín Oficial del Estado (BOE), una plataforma accesible para cualquier persona que desee pujar por un bien en subasta. La digitalización ha permitido que los usuarios participen desde cualquier lugar, siempre y cuando estén registrados en la plataforma.

2. Cómo funciona el proceso de subasta

El procedimiento para participar en una subasta de vivienda, o cualquier otro bien, sigue una serie de pasos esenciales. A continuación, te explicamos cada uno con detalle:

2.1. Registro en el Portal de Subastas del BOE

Para participar en una subasta judicial electrónica, es necesario registrarse en el Portal de Subastas. Existen dos métodos:

Clave de acceso: Mediante usuario y contraseña, tras completar un proceso de verificación básica.

Certificado digital: Requiere obtener un certificado emitido por una autoridad reconocida, lo que proporciona mayor seguridad en las transacciones.
Ambos métodos permiten acceder al portal y pujar de forma segura y anónima.

2.2. Depósito de fianza

Para participar en una subasta de vivienda, es necesario realizar un depósito del 5 % del valor inicial de subasta. Este monto asegura la seriedad del postor y se devuelve si no resultas adjudicatario (salvo que selecciones participar con puja en reserva). La fianza se realiza a través del propio portal mediante transferencia bancaria.

2.3. Realización de pujas

Una vez registrado y con la fianza depositada, puedes empezar a pujar por el bien que te interese. Las pujas son anónimas y se registran en tiempo real. Las subastas tienen una duración de 20 días, pero en caso de recibir una puja en el último momento, el plazo puede extenderse hasta una hora más.

Es importante destacar que puedes realizar pujas superiores, iguales o incluso ligeramente inferiores a la mejor oferta existente. Si tu puja no es la más alta, se te dará la opción de mantenerla en reserva en caso de que la adjudicación principal fracase.

3. Consideraciones clave antes de participar en una subasta

Aunque el proceso parece simple, participar en subastas judiciales electrónicas conlleva riesgos y aspectos importantes que debes conocer para evitar errores costosos.

3.1. Verificación de cargas registrales

Uno de los pasos más críticos antes de realizar una puja es revisar las cargas registrales que afectan al bien. Estas cargas pueden ser hipotecas, deudas o embargos que el adjudicatario deberá asumir en caso de ganar la subasta. La información sobre las cargas puede encontrarse en la Certificación de Cargas que cuelga el juzgado en el portal.

En nuestro blog podrás encontrar mucha información al respecto:

• Subrogación en cargas registrales 
• Cuando asumes más cargas de las registradas
• Cargas de dudosa cancelación

3.2. Situación posesoria

Conocer quién ocupa el inmueble subastado es vital. Existen varias situaciones posibles:

• Inmueble desocupado: Es el escenario ideal, ya que podrás tomar posesión del bien sin problemas.
• Propietario ocupante: El adjudicatario tendrá que iniciar un procedimiento judicial para desalojar al antiguo dueño.
• Inquilinos o arrendatarios: Si hay un contrato de arrendamiento legal, deberás respetarlo hasta su vencimiento.
• Ocupantes ilegales: Aunque el juzgado puede ordenar el desalojo, este proceso puede demorar.

3.3. Plazos judiciales y burocracia

El tiempo dentro del sistema judicial es diferente al que puedas imaginar. La aprobación del remate, que es el precio final de la subasta, puede tardar varios meses, o incluso más de un año. Además, la intervención de funcionarios judiciales puede ralentizar el proceso, por lo que es importante armarse de paciencia.

4. Finalización de la subasta: Remate y adjudicación

Cuando finaliza el plazo de la subasta, y pasen los plazos debidos sin que el mejor postor es declarado como adjudicatario. El juzgado aprueba la adjudicación y se inicia el proceso de formalización de la adjudicación:

Aprobación del remate: El juzgado valida el precio final ofrecido por el mejor postor. Salvo caso contrario.

Pago del precio del remate: Se debe abonar la diferencia entre la fianza inicial y el precio total del bien. Tienes un plazo máximo de 40 días para abonar la diferencia entre la puja máxima resultante en la subasta y el depósito. 

Decreto de adjudicación: Una vez pagado, el juzgado emite un decreto que te convierte oficialmente en el propietario del inmueble. Esto debería ocurrir en un plazo máximo de tiempo, pero la realidad es que podría alargarse durante meses, o incluso pasar del año.

5. Consejos finales para tener éxito en las subastas judiciales

• Revisa siempre la documentación: Antes de pujar, estudia a fondo el expediente judicial y la Certificación de Cargas. (¡Y SU SITUACIÓN POSESORIA!)
• Valora correctamente el inmueble: Haz una evaluación precisa para evitar pagar más de lo que vale.
• Asegúrate de tener fondos: El depósito inicial y el precio del remate deben estar disponibles en tu cuenta para no perder la subasta.
• No te apresures: Si tienes dudas sobre la subasta o el inmueble, es mejor esperar. Las subastas son frecuentes, y siempre habrá nuevas oportunidades.
• Consulta a expertos: Si es tu primera vez, contar con un abogado especializado en subastas puede ahorrarte muchos problemas.

No te la juegues.

Si no tienes el conocimiento y experiencia necesario, no te la juegues. Las subastas son procedimientos plagados de trampas. Una mala investigación de las cargas, falta de información relevante, desconocimiento del proceso y consecuencias legales, etc, puede ser fatal para tus finanzas; e incluso arruinarte. 

En este artículo te explicamos brevemente los riesgos de las subastas.

Conclusión

Adquirir un inmueble a través de una subasta puede ser una forma exitosa de obtener un gran descuento en tu compra respecto a su valor real de mercado, pero si no tienes los conocimientos suficientes podría salirte más caro, acabar sufriendo un calvario judicial o incluso acabar arruinado. Es fundamental estar asesorado en todo momento. Si tienes pensado participar en una subasta de inmuebles no te desanimes, simplemente hazlo de forma segura. Descubre cómo.

Si quieres más información acerca de cómo comprar una casa a través de subastas en España, pincha aquí.

*Advertencia: participar en una subasta conlleva una serie de riesgos económicos, civiles y penales que se deben conocer antes de comenzar el proceso. Si no estás seguro del funcionamiento y responsabilidad acerca de ello, te recomendamos encarecidamente que te pongas en manos de profesionales.