Cómo adquirir un inmueble a un banco mediante una Cesión de Remate

La adquisición de propiedades inmobiliarias ha evolucionado a lo largo de los años, y una de las formas que ha ganado relevancia en España es la cesión del remate. Esto, especialmente cuando se trata de propiedades pertenecientes a entidades bancarias. Pero, ¿qué significa exactamente y cómo se relaciona con la compra de inmuebles de bancos?

1. ¿Qué es la cesión del remate?

La cesión del remate hace referencia al acto por el cual un adjudicatario de una subasta pública transfiere sus derechos sobre el bien adjudicado a un tercero, llamado cesionario. Este proceso se desarrolla en el marco de ejecuciones judiciales y se suele emplear para la venta de bienes embargados.

2. Las subastas judiciales y el papel de los bancos

Una gran cantidad de propiedades disponibles en el mercado provienen de subastas judiciales. Estas subastas se originan cuando un deudor no puede hacer frente a sus obligaciones financieras y, como resultado, sus bienes son embargados y puestos a la venta por la justicia para satisfacer la deuda pendiente. Es aquí donde los bancos juegan un papel central, ya que, a menudo, son los principales acreedores en estos procedimientos judiciales.

3. Agentes que intervienen en la cesión de remate

Durante el proceso de cesión de remate, intervienen varios agentes que juegan roles cruciales para que la transacción se lleve a cabo de manera adecuada. El principal protagonista es el adjudicatario o rematante, quien resulta ser el mejor postor en una subasta y adquiere el derecho de ser propietario del inmueble. Sin embargo, si decide no quedarse con el bien, tiene la opción de ceder su posición a un tercero, conocido como cesionario. El ejecutante, generalmente un banco o entidad crediticia, es quien solicita la ejecución del bien debido al impago del deudor. Además, en el proceso participan el Letrado de la Administración de Justicia, que supervisa y garantiza que se cumplan las normas durante la subasta y posterior cesión, y el Registro de la Propiedad, que valida y registra el cambio de titularidad del inmueble. Es esencial que todos estos agentes cumplan sus roles adecuadamente para garantizar la legalidad y transparencia del proceso.

4. Proceso y plazos en la cesión de remate

Una vez que se declara al adjudicatario ganador de la subasta, este tiene un plazo, generalmente de 20 días, para completar el pago del precio de remate. En este intervalo, si el adjudicatario decide no adquirir directamente el bien, puede optar por ceder su posición. Es fundamental que dicha cesión sea notificada correctamente al Letrado de la Administración de Justicia. El proceso finaliza con la emisión del decreto de adjudicación a favor del cesionario, reflejando en él tanto el precio de adjudicación como, si hubiera diferencias, el precio acordado para la cesión. Es crucial respetar estos plazos y procedimientos para garantizar que la cesión de remate se realice de manera válida y conforme a la normativa vigente.

5. ¿Por qué es relevante la cesión del remate en el contexto bancario?

Aunque un individuo o entidad puede adjudicarse un inmueble en una subasta, en ocasiones, pueden surgir complicaciones o cambios de circunstancias que les impidan formalizar la compra. Aquí entra en juego la cesión del remate, permitiendo al adjudicatario original transferir sus derechos a un tercero, que suele ser una entidad bancaria o un inversor especializado. Esta flexibilidad resulta beneficiosa tanto para el adjudicatario original, que evita incurrir en penalizaciones, como para el cesionario, que adquiere un inmueble a menudo por debajo de su valor de mercado.

6. Condiciones para la cesión del remate

• Solo aplica cuando es el Banco quien ha iniciado el proceso de ejecución.
• El banco debe resultar adjudicatario de la finca, ya sea por ser el mejor postor o por falta de ofertas.
• La cesión debe realizarse dentro de un plazo determinado (no especificado en la ley) pero razonablemente, se ajustaría a los artículos 670 y 671 de la Ley de Enjuiciamiento Civil.
• Se realiza formalmente ante el Letrado de la Administración Judicial.
• Puede haber un contrato previo entre el acreedor y el cesionario que estipule ciertos pactos.
• La RDGRN de 19 de octubre de 2017 clarifica que es posible la cesión del remate por un importe diferente al precio de adjudicación.
• Es posible que se establezca una hipoteca sobre el derecho del rematante sobre los bienes subastados en un proceso judicial.

7. Diferencias fiscales entre cesión de remate y compra de un inmueble de banco

Aunque existen dos transacciones (del banco al tercero y del tercero al comprador final), solo se pagan impuestos por la adquisición del comprador final. El banco no paga ningún impuesto por esta cesión, siempre que se haga conforme al artículo 20 del Reglamento de la Ley del Impuesto de Transmisiones Patrimoniales. Sin embargo, cuando se compra un activo inmobiliario directamente del banco, dicho impuesto se liquida en dos ocasiones. Esto se debe a que, a efectos legales, el inmueble ha experimentado dos transmisiones: primero del deudor al banco y, posteriormente, del banco al comprador. Esta particularidad fiscal es esencial tenerla en cuenta al valorar ambas opciones de adquisición.

Conclusión

La cesión del remate representa una oportunidad en el mercado inmobiliario español, especialmente para aquellos interesados en adquirir propiedades a precios competitivos. Sin embargo, también conlleva sus riesgos. En primer lugar, es esencial comprender que este tipo de transacciones se realiza dentro del marco de una subasta judicial, lo que puede implicar complejidades legales y administrativas. Si no se sigue el procedimiento adecuadamente, se corre el riesgo de perder tanto el inmueble como el dinero invertido. Además, puede existir incertidumbre sobre el estado real del inmueble, ya que puede haber limitaciones para realizar inspecciones previas. También es vital tener en cuenta posibles cargas o gravámenes no identificados que puedan afectar a la propiedad. Es crucial contar con el asesoramiento adecuado, preferentemente de profesionales con experiencia en subastas y cesiones de remate, para minimizar los riesgos y tomar decisiones informadas.

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