Cómo comprar una casa en España con bitcoins

Si buscas cómo comprar una casa con bitcoins en España lo más probable es que encuentres artículos que te digan que sí es posible pero, al final, te acaban diciendo que antes del momento de la compraventa tienes que transformar tus bitcoins en euros para poder hacer la transacción. Eso no es lo que estabas buscando. En este artículo vamos a explicar cómo es posible llevar a cabo la compraventa de una casa en España usando bitcoins, sin necesidad de convertirlos a euros.

Si has buscado este artículo seguramente no necesites que te explique que bitcoin es una criptomoneda, que no está regulada, que su valor es extremadamente volátil y que no se admite como moneda de curso legal en ningún país (a excepción de El Salvador), con lo que no podrás liquidar impuestos con esta divisa. Tampoco vamos a perder el tiempo en hablar de la dificultad de encontrar un vendedor que acepte criptodivisas como forma de pago. Aunque el número de operaciones de este tipo sigue al alza, un informe de Forex Suggest señala que tan solo hay 289 propiedades inmobiliarias en España que pueden ser adquiridas con criptomonedas.

El primer paso, fijar una fecha y hora para definir su valor 

Se recomienda acordar con el vendedor una referencia en moneda fiduciaria para valorar la propiedad y fijar una fecha concreta para establecer el tipo de cambio entre Bitcoin y la moneda fiduciaria.

Una vez establecidos los términos esenciales de la transacción, el proceso simplificado para comprar una casa con Bitcoin sería formalizar la compraventa mediante escritura ante notario, estableciendo el precio en moneda fiduciaria y utilizando Bitcoin como método de pago en lugar de la moneda fiduciaria.

A diferencia de una compraventa tradicional, en lugar de entregar dinero fiduciario, la transacción se llevará a cabo entregando Bitcoins por el valor del inmueble.

No sería una compraventa, sino una permuta

Aún no hay una definición clara por parte de la Agencia Tributaria en cuanto a la tributación en la compra y venta de viviendas utilizando criptomonedas. Algunos expertos notariales y registrales sugieren que esta operación podría no considerarse como una compraventa de vivienda, sino como una permuta, ya que el pago se realiza a través de criptomonedas en un intercambio de bienes y/o valores (lo que actualmente la Agencia Tributaria equipara a las criptomonedas a efectos fiscales), donde ambas partes le asignan un valor en moneda fiduciaria. El hecho de que el objeto del intercambio sea una moneda virtual no impide que pueda ser considerado como una permuta financiera.

Según lo establecido en el artículo 1538 del Código Civil, la permuta es un contrato mediante el cual ambas partes acuerdan intercambiar una cosa por otra. Este tipo de contrato se rige en general por las disposiciones aplicables al contrato de compraventa, y es una alternativa interesante para el intercambio de diversos tipos de bienes, que ha sido utilizado desde tiempos antiguos bajo la fórmula del trueque.

La transacción, momento clave

En una compraventa tradicional, donde el pago se lleva a cabo usando la moneda de curso legal del país donde se realiza la operación, el pago se suele llevar a cabo a través de la entrega de un cheque nominativo y certificado por el banco, que el comprador le entrega al vendedor en el momento de la firma de escritura pública ante notario. Pero en este caso no podemos entregar un documento que certifique que el comprobante de pago está garantizado por una entidad bancaria, ya que, de momento, esto no existe y no está regulado en España. En este caso lo que se entrega a cambio de la vivienda es un valor financiero (ya que así lo trata la Agencia Tributaria en España hoy en día). La transferencia de bitcoins de comprador a vendedor se puede realizar entre la billetera digital que cada uno posea en su respectivo exchange, de una cold wallet a un exchange (y viceversa) y, la más recomendable, de un cold wallet (comprador) a otro cold wallet (vendedor). Y esta última es la más recomendable ya que cualquier transacción que implique la intervención de una tercera parte, como un exchange por ejemplo, puede tomar desde unos simples minutos hasta varias horas. Si quieres saber más acerca de este último método te dejamos este enlace, pero si estás pensando en llevar a cabo una operación de este tipo damos por supuesto que esto lo conoces con la solvencia necesaria. Una vez transferidas las claves públicas y privadas de los bitcoins podemos decir que el pago ha sido realizado. 

Cuáles son sus efectos fiscales

En cuanto a cómo tributa este tipo de operación, debemos indicar que está afecto a los mismos impuestos que una compraventa con moneda de curso legal, por eso se requiere fijar su valor en moneda fiduciaria tal y como hemos mencionado anteriormente. Si se trata de vivienda nueva y por tanto es primera transmisión está sujeta al IVA y, si por el contrario, se trata de una vivienda de segunda mano estará sujeta al ITP aplicable en la comunidad autónoma en la que se encuentre la propiedad inmobiliaria y otros factores que lo determinan.

De igual manera, el tipo de cambio fijado entre comprador y vendedor, o valor dado a la propiedad inmobiliaria, afectará al pago de la Plusvalía que tendrá que liquidar el vendedor y que, obviamente, no podrá hacer mediante bitcoins.

Por otro lado, el comprador tendrá que hacer frente a la liquidación de impuestos por la ganancia o pérdida patrimonial desde el momento en que adquirió los bitcoins y el momento de la permuta. Recordemos  que las ganancias que se deriven de la inversión de criptoactivos deben incorporarse a las ganancias patrimoniales de la base imponible del ahorro, (Art. 33.1 de la ley de IRPF). 

Y qué ocurre con el blanqueo de capitales

Es importante tener en cuenta las medidas que se aplican en la compraventa de vivienda de acuerdo con la Ley 10/2010 de prevención de blanqueo de capitales y financiación del terrorismo, así como la próxima Directiva Europea AML6 y el Proyecto de Ley de Medidas de Prevención y Lucha contra el Fraude Fiscal, que incluirán mecanismos para informar sobre saldos y titularidad de criptomonedas en poder de cada persona física.

En España, la compraventa de vivienda requiere comprobación y justificación del origen de los fondos que se emplearán para la adquisición del inmueble, y la trazabilidad de los mismos. Aunque este aspecto no ha sido de especial preocupación para el comprador medio, en el caso de la adquisición de viviendas con criptomonedas se hace recomendable que el comprador certifique y garantice la legalidad y procedencia de las mismas antes de formalizar la operación. Para ello, es necesario realizar algunos procedimientos previos, como la identificación real del comprador y la comprobación del origen de los fondos, tal como se establece en la Ley de Blanqueo de Capitales y sus reglamentos.

La compraventa de viviendas con criptomonedas en España sigue siendo un tema controvertido que genera opiniones encontradas entre los profesionales del sector y del derecho inmobiliario. Mientras que algunos consideran que esta modalidad de compra es una alternativa interesante para facilitar el proceso de adquisición de bienes inmuebles, otros expertos ponen en duda su viabilidad por las fluctuaciones del valor del Bitcoin y por la falta de regulación en este ámbito. Por ello, es fundamental contar con un buen asesoramiento legal para llevar a cabo una compraventa segura y sin contratiempos.