Cómo saber si una casa es cara o barata

A la hora de comprar una propiedad, es esencial conocer su valor, sin embargo, no es lo mismo comprar para vivir que comprar para invertir, por eso queremos distinguir entre el valor de mercado y el valor de inversión. El valor de inversión será aquel que nos indique si estamos comprando caro o barato desde el punto de vista de un inversor profesional y el valor de mercado será el precio que tendremos que pagar si queremos comprar una determinada vivienda.

En el primer caso, cuando compramos una casa para vivir, ya sea primera o segunda residencia, tendremos que tener en mente que, si queremos escoger nuestra vivienda en base a nuestras preferencias y gustos (que suelen ser motivos personales y subjetivos), tendremos que aceptar un precio ajustado a su valor de mercado, que es el precio al que tanto comprador como vendedor acuerdan cerrar la compraventa.

En el segundo caso, si lo que queremos es comprar una propiedad inmobiliaria a un precio rentable, tendremos que calcular su valor de inversión. El valor de inversión es el máximo que un inversor bien informado pagaría por ese inmueble atendiendo únicamente a criterios objetivos en base a su rentabilidad económica.

Por lo tanto, independientemente del motivo de compra, si queremos saber si estamos comprando caro o barato, tendremos que calcular el valor de inversión y comprarlo con el valor de mercado; si es inferior entonces estaremos comprando caro. 

¿Cómo calculamos el valor de inversión?

La rentabilidad esperada por una vivienda debe ser al menos del 7% para que resulte interesante su compra desde un punto de vista económico. Este índice de referencia sería la suma de la rentabilidad de una inversión de bajo riesgo a 10 o 20 años, como pueden ser las obligaciones del estado español que se sitúa en el 3% en estos momentos, y una prima de riesgo, que dadas las actuales leyes en materia de alquiler y la inseguridad jurídica del mercado nos gusta situar por encima del 4%.

Lo más común es calcular este valor a partir de la rentabilidad por alquileres. Para ello tenemos que hacer un estudio de al menos 10 viviendas en alquiler, de las mismas características a la nuestra, y aplicarle una rebaja del 10% a la renta ofertada, puesto que siempre hay un margen para la negociación.

Para hacer el cálculo del valor de inversión, es necesario capitalizar las rentas de alquiler. El objetivo de la operación es responder a esta pregunta: ¿a qué precio máximo tendría que comprar yo este inmueble, para que la inversión me reporte una rentabilidad anual estimada de X, teniendo en cuenta las rentas de alquiler que se pagan por pisos equivalentes y los gastos inherentes a la propia compra? A este precio además hay que añadirle un 10% en gastos en impuestos para calcular la inversión total.

Además, para calcular un valor ajustado a la realidad tenemos que aplicar el coeficiente el de ocupación, puesto que siempre a un período en el que la vivienda está vacía, y que situamos en el 0,85 (aunque este valor dependerá mucho de la zona en la que se ubique la vivienda). 

Por lo tanto, si queremos saber el valor de inversión de una vivienda cuyo precio de alquiler real estaría en unos 1.750, tendremos que multiplicar esa renta por 12 meses, por 0,85 de ocupación y dividirlo entre 0,7 (rentabilidad esperada) y restarle un 10% de la cantidad obtenida, en concepto de gastos de compra e impuestos, para saber su verdadero valor de inversión. En resumen, un inversor profesional no pagaría más de 230.000 € por esa vivienda.

En el actual mercado inmobiliario, y especialmente en la Costa del Sol, es muy poco común encontrar viviendas a la venta cuyo valor de mercado se aproxime al valor de inversión si aplicamos estos criterios. Se trata de un mercado donde la demanda, y especialmente la demanda extranjera, está empujando con fuerza los precios al alza con lo que los vendedores están aprovechando el momento para empujar el precio de sus propiedades al alza. 

Además, se trata de una zona con una tasa alta de turismo, lo que lleva a muchos propietarios a poner sus viviendas en el mercado del alquiler turístico sacándolas del mercado de alquiler a largo plazo con el objetivo de buscar mayores rentabilidades. 

En definitiva, aunque un inversor profesional llevaría a cabo un estudio más complejo, incluyendo flujos de caja, analizando las rentabilidades atendiendo siempre a su mayor y mejor uso (en el caso de la Costa del Sol, y dependiendo de la zona y activo, sería el alquiler turístico) y analizando otra serie de gastos como una inversión en reforma o mejora del activo, esta sigue siendo una manera fácil y rápida de saber con rapidez si estamos comprando caro o barato.

En cualquier caso, si quieres llevar a cabo la compra de tu vivienda con tranquilidad y seguridad te recomendamos siempre contar con un equipo profesional como el de Valido Home para que estés asesorado en todo momento y se encargue de todo el proceso por ti y tú no tengas que preocuparte por nada. ¡Contáctanos ahora y compra con seguridad!