¿Cómo vender mi casa sin pagar impuestos? (persona física)

Si te has planteado vender tu casa y has comenzado a hacer números seguramente te hayas llevado un buen cabreo a la hora de calcular los impuestos que tendrás que pagar; puede que hasta hayas perdido las ganas de venderla, ¡¿Por qué hacienda tiene que ganar más dinero que yo si es mi casa?! A continuación te vamos a explicar 3 escenarios en los que estarás libre de declarar la ganancia patrimonial al vender tu casa.

Lo primero antes de continuar leyendo este post es dejar claro que vamos a centrarnos en la venta de vivienda como persona física. Si tu casa la tienes a nombre de una sociedad este artículo no te interesa (publicaremos uno en el futuro para hablar de ese tema en concreto). Pero si la vivienda la tienes a título personal entonces sí, existen 3 maneras legales de no tener que declarar la ganancia patrimonial al vender tu casa:

1. Reinversión en la siguiente vivienda habitual: este caso es aplicable a todos, independientemente de la edad o condición física del que vende. Solo tiene una condición, que veremos a continuación.
2. Si eres mayor de 65 años: si es tu vivienda habitual no tendrás que pagar nada tanto si la vendes por una cantidad de dinero o a cambio de una renta vitalicia. También puedes acogerte a esta ventaja fiscal si vendes la nuda propiedad pero conservas el usufructo de la misma.
3. Personas en situación de dependencia severa: La agencia tributaria lo deja bien claro; no tienes que pagar nada por el beneficio de tu vivienda "si eres una persona en situación de dependencia severa o gran dependencia de conformidad con la Ley de promoción de la autonomía personal y atención a las personas en situación de dependencia."

En estos dos último supuestos la agencia tributaria te va a exigir que demuestres que la vivienda que estás transmitiendo ha sido tu vivienda habitual durante al menos los dos últimos años hasta la venta de la misma. Para ello tendrás que aportar certificado de empadronamiento, facturas de servicios básicos como luz y agua, etc.

Reinversión en primera vivienda

Este caso es aplicable de forma universal, independientemente de tu edad o condiciones especiales. Y tampoco es requisito que seas el único propietario de la vivienda ya que esta exención también se aplica por ejemplo si dos o más propietarios de un inmueble deciden vender su vivienda para comprar otra, siempre y cuando cumplan los mismos requisitos, como es el de ser su vivienda habitual. 

¿Qué se considera vivienda habitual?

Para que esta exención aplique, es fundamental que la propiedad vendida se haya utilizado como vivienda habitual del vendedor durante un período continuado de al menos tres años antes de la venta. Además, también debe haber estado ocupado de manera permanente y continuado en un plazo no superior a 12 meses desde la compra de la vivienda o la terminación de las obras. Es decir, desde que la compras tienes un máximo de un año para habitarla de manera continuada. Por otro lado, la agencia tributaria establece unos requisitos por los que podrías vender la vivienda, sin tener que declarar la ganancia patrimonial, antes de ese periodo de 3 años: 

1. Celebración del matrimonio.
2. Separación matrimonial.
3. Traslado laboral.
4. Cambio de empleo o situación análoga.
5. Que la vivienda resulte inadecuada para las nuevas circunstacias del propietario (accidente y minusvalía, por ejemplo).

Plazo e importe para la reinversión

Hacienda es muy clara al respecto: tenemos dos años para realizar la reinversión desde el momento de la venta. Puede realizarse de una sola vez o en periodos sucesivos, siempre dentro del periodo de esos dos años. También existe la posibilidad de que compres la nueva vivienda habitual antes de vender la actual; es decir, que el orden puede ser el inverso. El plazo también serán dos años desde la compra de la nueva vivienda hasta la venta de la actual.

En cuanto al importe, tendrás que reinvertir el 100% del dinero de la venta en la nueva vivienda. Si solo reinviertes el 80% tendrás que declarar la ganancia patrimonial del 20% resante.

Si además sabes encontrar buenas oportunidades de inversión y encontrar viviendas por debajo de su precio de mercado, u oportunidades de revalorización a través de reformas para incrementar el valor del inmueble, podrías ir cambiando de vivienda libre de impuestos aumentando el valor de la inversión inicial.

Exención para Mayores de 65 Años

Si tienes más de 65 años y estás pensando en vender tu vivienda habitual, no solo hay buenas noticias para ti, si no que además son mejores ya que en este caso no tendrás que reinvertir el dinero obtenido por la venta de tu vivienda. Según la Agencia Tributaria Española, los mayores de 65 años están exentos de pagar el Impuesto sobre la Ganancia Patrimonial en la venta de su vivienda habitual. Esto significa que no tendrás que pagar impuestos sobre el beneficio obtenido de la venta.

Es una excelente manera para aquellos propietarios que cuentan con una segunda residencia de vacaciones para mudarse definitivamente y destinar el 100%  del dinero obtenido por la venta de su anterior vivienda a un fondo de inversión o directamente poder disponer de esa cantidad para su uso y disfrute.

Consulta con Expertos

Evidentemente, se trata de un artículo genérico y cada situación requiere de un estudio particular y exhaustivo. En Valido Home, recomendamos siempre consultar con un asesor fiscal o un abogado especializado en bienes raíces para asegurarte de que cumples con todos los requisitos y para obtener una guía personalizada en el proceso de venta. Si te interesa y crees que puedes beneficiarte de estas ventajas, y ademnás quieres hacer las cosas bien, no dudes en ponerte en contacto con nosotros. Puedes hacerlo a través de whastapp, nuestra página de contacto o reservando una llamada sin compromiso.