Compra de vivienda sobre plano: cómo proteger los anticipos a cuenta

En el actual escenario de alta demanda de vivienda nueva y oferta limitada, la compra sobre plano se ha vuelto una opción común. Sin embargo, esta modalidad conlleva riesgos significativos, especialmente en un contexto donde la construcción se financia principalmente a través de preventas. Este artículo analiza cómo protegerse, centrándose en la Disposición Adicional Primera de la Ley de Ordenación de la Edificación (LOE) de 2016, que sustituyó a la Ley57/1968.

La escasez de oferta y los precios elevados son características del mercado actual, donde aproximadamente se venden 90.000 viviendas nuevas al año, en su mayoría, sobre plano. Promotores y bancos minimizan riesgos adelantando las preventas y obteniendo la financiación después, generando la percepción de bajo riesgo en la compra en base a que ya existe una mayoría de viviendas (pre) vendidas. Sin embargo, es esencial reconocer y gestionar los riesgos asociados con posibles retrasos o incumplimientos en la construcción.

Lecciones del Pasado: Colapso Inmobiliario en 2008

El colapso del mercado inmobiliario en 2008 dejó lecciones importantes. La sobreconstrucción y proyectos faraónicos llevaron a la quiebra de promotores, dejando a miles de compradores sin vivienda y con un problema aun mayor: una batalla legal para intentar recuperar el dinero entregado al promotor. La protección legal existente en aquel momento, basa en la Ley 57/1968 era limitada y no siempre se cumplía, generando desamparo. Esta ley protegía a los compradores que adquirían la vivienda como primera residencia y además dejaba fuera a sociedades e inversores. Tuvieron que salir los jueces y, a través de una sólida jurisprudencia, conseguir amparar a muchos de los compradores que se vieron afectados, obligando a los bancos, aseguradoras y avalistas a responder por las cantidades entregadas a cuenta.

Nueva Regulación: Disposición Adicional Primera de la LOE (2016)

La Ley57/1968 fue derogada en 2016, y la nueva regulación se centra en la Disposición Adicional Primera de la LOE. A diferencia de la normativa anterior, la protección no distingue entre compradores para uso personal o inversores. Surge la preocupación sobre la obligación de garantizar anticipos solo desde la obtención de la licencia de edificación. ¿Constituye esto una pérdida de protección para los compradores?

Cómo hacer los anticipos de manera segura

La jurisprudencia sobre la nueva regulación es incipiente, pero casos como el de la SAP Madrid de febrero de 2022 ofrecen claridad. La responsabilidad bancaria en la nueva regulación de anticipos surge desde dos eventos: la obtención de la licencia de edificación o la recepción de depósitos de anticipos, ingresados exclusivamente en una cuenta especial.

Es decir, que no importa si los anticipos a cuenta se producen antes o después de la obtención de la licencia de obra, siempre y cuando dichos anticipos se efectúen a una cuenta bancaria especial indicando en el concepto que el ingreso constituye un anticipo de la compra de la vivienda. Los bancos y las entidades ofrecen este tipo de cuentas especiales a los promotores, bajo la responsabilidad de los primeros, bajo la exigencia de una garantía en forma de aval o seguro de caución. 

Quiere decir esto que, independientemente de si los anticipos a cuenta se ejecutan antes de la obtención de la licencia de construcción, los compradores tendrán cubiertas estas cantidades (incluido los intereses) siempre y cuando dichos anticipos se lleven a cabo a una cuenta especial de este tipo.

Seguro de caución o aval

La obligación del promotor de garantizar los anticipos se activa al obtener la licencia de edificación. La cobertura incluye la totalidad de los fondos aportados, impuestos y el interés legal del dinero hasta la fecha estimada de entrega. Esta garantía puede adoptar la forma de una póliza individual de seguro de caución o un aval bancario.

Es esencial estar alerta: si la construcción no cumple con los plazos, el comprador puede pedir la rescisión del contrato y solicitar la devolución. Tras un requerimiento formal al promotor, si la devolución no se efectúa en 30 días, el comprador puede recurrir a la entidad aseguradora o al banco avalista, según corresponda.

Cabe destacar que anteriormente, el aval era directamente exigible al banco, pero ahora esta exigibilidad ya no es automática. Además, el aval caduca si, en dos años desde el incumplimiento del promotor, el comprador no ha solicitado la rescisión del contrato y la devolución de los fondos adelantados.

Consejos prácticos para el comprador

1. Prudencia en la Compra: evalúe el proyecto, ubicación y capacidad de pago. Asegúrese de obtener financiamiento antes de la escritura.
2. Investigación del Promotor: indague sobre la solvencia del promotor, promociones anteriores y estado del proyecto. Exija garantías incluso si la licencia aún no se ha obtenido.
3. Procedimientos de Ingreso: realice ingresos solo en la cuenta indicada por el promotor, especificando el concepto. Evite pagos en efectivo y conceptos genéricos para garantizar la responsabilidad legal del banco.

Conclusiones y perspectivas futuras

Aunque la jurisprudencia actual respalda la interpretación de la nueva regulación, se espera que futuros casos y decisiones del Tribunal Supremo confirmen estas interpretaciones. La clave para el comprador es entender sus derechos, ser diligente en la investigación y procedimientos de pago, y estar al tanto de las evoluciones legales en el sector inmobiliario.