Comprar un terreno para construir mi casa

Una de las alternativas más interesantes a la compra de una vivienda terminada es la compra de una parcela para construir una casa a nuestra medida. Es una opción con múltiples ventajas pero en este caso los riesgos se disparan respecto a la compra de una vivienda terminada y conviene estar bien asesorado a nivel jurídico, financiero y técnico si queremos evitar que esta aventura se convierta en una auténtica pesadilla.

Una de las principales ventajas de comprar un terreno para construir es que tienes la oportunidad de crear la casa de tus sueños desde cero. Otra ventaja de comprar un terreno es que, por lo general, es más barato que comprar una casa ya construida en un área similar. Esto se debe a que nos ahorramos el margen de beneficio del promotor inmobiliario y los costes de comercialización (alrededor de un 20% del precio de venta de una casa).

Sin embargo, comprar un terreno y construir una casa también tiene sus inconvenientes. Una de las desventajas más significativas es el tiempo y esfuerzo necesarios para completar la construcción. La construcción de una casa desde cero suele llevar una media de dos años y requiere mucho esfuerzo y atención para asegurarse de que el trabajo se haga correctamente. Lo mejor en estos casos en ponerse en manos de un equipo de profesionales que se encarguen de absolutamente todo el proceso, desde el diseño a la gestión de la construcción y licencias, para que tú no tengas que lidiar y solucionar los típicos problemas que se dan a lo largo del proceso. Empresas como Me2 Design & Build, en Marbella, ofrecen un servicio llave en mano, encargándose tanto del proyecto como del desarrollo y gestión del mismo, hasta su entrega final.

 Compra del terreno

El primer paso en la aventura del autopromoción es la compra del terreno. Una vez que hemos escogido la zona donde queremos construir nuestra casa y hemos localizado el solar es conveniente ponerse en contacto con expertos en derecho inmobiliario como Valido Home para que lleve a cabo una revisión jurídico, legal y urbanística del mismo. De esta forma nos aseguramos que el terreno es apto para construir una vivienda y que no está afectado por ninguna carga o afección que nos pueda suponer un quebradero económico en el futuro. Además es importante que el terreno sea inspeccionado por los arquitectos que vayan a desarrollar el proyecto para que sean ellos los que nos indiquen las posibilidades y limitaciones que ofrece (vistas, accesos, orientación, etc).

Qué impuestos se pagan al comprar un terreno

Los impuestos a pagar en la autopromoción son un punto clave ya que el coste de la compra del terreno puede tener un incremento que va desde el 10% al 21%, en función de quién compre y a quién se compre.

Por ejemplo, de particular a particular se paga el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP), con lo que debemos añadir un coste del 10% sobre el precio de compra del terreno. Sin embargo, si compramos como particular y el terreno lo vende una empresa, tendremos que pagar el 21% de IVA, lo que supone un incremento importante del coste.

Fiscalmente, la opción más ventajosa es comprar el terreno a través de una sociedad mercantil que esté dada de alta en actividades inmobiliarias y añadir el terreno al activo circulante de ésta; de esta forma podremos deducir el IVA o reducir considerablemente el ITP soportado. En cualquier caso, esta opción requiere un análisis más profundo de cada caso en particular y no puede tomarse como un caso generalizado. 

Cómo se financia la compra de un terreno

Este punto es fundamental y existe mucho desconocimiento del mismo a pie de calle. Es común que muchos clientes, cuando solicitan nuestros servicios para gestionar la compra del terreno, nos indiquen que piensan comprar el terreno con parte de la hipoteca que solicitarán al banco para el desarrollo de la vivienda. Sentimos deciros que los bancos no conceden hipotecas para la compra de un terreno. Por lo general, se recomienda comprar el terreno a través de fondos propios, ahorros. Si no se dispone de ello se puede solicitar un préstamo, pero los intereses suelen ser bastante más elevados que los propios de una hipoteca al uso.

Para la construcción de la casa existen las hipotecas de autopromoción, que se suelen dividir en tres etapas: una etapa inicial para el comienzo de las obras; la etapa de las certificaciones, que se van dando según va avanzando la obra; y la etapa de final de obra, que se da a la entrega del inmueble.

Las hipotecas de autopromoción pueden llegar a cubrir el 80% del coste de la promoción, si es primera vivienda, y solo se conceden si previamente hemos efectuado la compra de la parcela y la tenemos registrada a nuestro nombre. Por otro lado, los costes en la construcción pueden variar y es común encontrarse con algunos incrementos a lo largo del desarrollo con lo que es muy recomendable contar con un margen del 10% en el presupuesto de ejecución material.

Además de los gastos de la compra del terreno, los impuestos y la hipoteca de autopromoción, tenemos que tener en cuenta los costes derivados a honorarios técnicos y otra serie de impuestos que tendremos que liquidar a lo largo de la construcción (ICIO, Licencia de Obras Municipal, Licencia de Primera Ocupación, etc) y otra serie de tasas.

En definitiva, comprar una parcela para desarrollar una vivienda a medida es una de las opciones más interesantes y gratificantes que podemos llevar a cabo en el mundo inmobiliario pero conviene tener en cuenta que, además de los riesgos legales y urbanísticos que podemos encontrar en cualquier otra compraventa, vamos a enfrentarnos a un proceso muy complejo, donde los errores y la falta de previsión pueden suponer un fiasco total del proyecto. Por eso, además de estar perfectamente asesorado durante la compra del terreno con los servicios de Valido Home es primordial que se cuente desde el principio con una empresa de arquitectura y construcción que se encargue de todas las fases del proyecto y que nos asesore e indique con total transparencia cuáles son los costes totales a los que nos tendremos que enfrentar. 

¿Estás a punto de comprar un terreno para construir tu propia casa? Reserva una llamada y cuéntanos tu caso ¡No corras riesgos innecesarios!