Defectos en obra nueva: cuáles son y cómo reclamarlos

Los compradores tienden a pensar que adquirir una vivienda nueva les garantiza la ausencia de problemas o defectos. Sin embargo, esto no siempre es cierto. La construcción de una vivienda no está exenta de riesgos, y pueden aparecer problemas de construcción en viviendas nuevas. En este artículo, abordaremos cuáles son los posibles defectos de construcción, cómo reclamarlos y los plazos para poder hacerlo.

Como ya vimos en artículos anteriores, el hecho de comprar una vivienda nueva no está exenta de riesgos. En dicho artículo vimos problema derivado de una nefasta gestión durante el proceso de compraventa, en este caso nos vamos a centrar en los defectos de construcción. Estos defectos pueden ser de diferente gravedad, desde pequeñas imperfecciones estéticas hasta problemas estructurales más serios. Algunos de los problemas más frecuentes son las humedades, las fisuras en las paredes, las filtraciones de agua, los defectos en la instalación eléctrica o en la fontanería, entre otros.

Para entender cuáles se pueden reclamar y los plazos previstos en la Ley de Ordenación de la Edificiación, y englobados todos ellos en el Art. 1591 del Código Civil como "vicios de construcción",  para cursar esas reclamaciones veamos cómo se categorizan jurídicamente:

1. Defectos en los acabados. Son daños materiales producidos por una mala ejecución de la obra o daños accidentales durante el transcurso de la misma. Arañazos en las paredes, puertas dañadas, alicatados huecos o sueltos, etc.
2. Defectos de habitabilidad. Son problemas graves que generalmente alteran la habitabilidad de la vivienda; protección contra el ruido, mal aislamiento térmico, etc.
3. Defectos estructurales. Son los más graves ya que inciden en la estabilidad del edificio y la seguridad de sus habitantes.

Si al comprar una vivienda nueva detectamos algún defecto, es importante saber que existen plazos para poder reclamar. En primer lugar, hay un plazo de garantía legal de dos años, durante los cuales el constructor o promotor está obligado a reparar los defectos que se hayan producido en la construcción. Además, en los diez años siguientes a la construcción de la vivienda, existe un plazo de garantía por vicios ocultos. Es decir, aquellos defectos que no eran visibles en el momento de la compra, pero que se manifiestan con posterioridad. En detalle, estos serían los plazos en función de la categoría del defecto en cuestión:

1. Un año de garantía y dos años de plazo para interponer la demanda judicial de reclamación para los defectos de acabado.
2. Tres años de garantía y dos años de plazo para interponer la demanda judicial de reclamación para los defectos de habitabilidad.
3. Diez años de garantía y dos años de plazo para interponer la demanda judicial de reclamación para los defectos estructurales.

Es importante recalcar que los plazos anteriormente indicados para interponer la demanda judicial quedarán interrumpidos desde el momento en el que se efectúa la comunicación formal y se reclama su reparación, de manera que el plazo volverá a computarse de manera íntegra desde este momento. 

Para reclamar estos defectos, es necesario seguir unos pasos determinados. En primer lugar, hay que comunicar por escrito al promotor o constructor los defectos que se han detectado. Este escrito debe hacerse durante el plazo de garantía legal de dos años y debe ser enviado por burofax con acuse de recibo, para tener constancia de la reclamación.

El promotor o constructor tiene un plazo de 15 días para responder a la reclamación, y debe indicar cuál es su postura respecto a los defectos. Si la respuesta es negativa o no hay respuesta en el plazo establecido, se puede acudir a un perito para que evalúe el estado de la vivienda. En caso de que se confirme la existencia de los defectos, se puede iniciar un proceso judicial para reclamar la reparación o indemnización correspondiente.

El problema viene a la hora de ponerse de acuerdo acerca de cuándo comienzan a contar estos plazos de garantía y no, no es desde la fecha de entrega de la vivienda ni de la escritura pública mediante compraventa de la misma; el plazo comienza a computarse desde el acta de recepción de obras que firman entre promotora-constructura-técnicos.

Entonces, ¿qué ocurre si compro una vivienda nueva dos años después de haber sido terminada? Sí se puede reclamar ya que este supuesto va dirigido según el Código Civil y el plazo de prescripción será de 5 años. Es importante indicar este punto ya que en estos casos es común que las promotoras entregue un documento en el que indica que el plazo de garantía extra se extiende a 1 o 3 meses, lo cual contraviene el Código Civil.

En cuanto a los plazos para interponer una demanda se deben contar desde la fecha en la que se detecta y se notifica el defecto de construcción.

En resumen, es importante que los compradores de viviendas nuevas sean conscientes de que la construcción de una vivienda no está exenta de riesgos y pueden aparecer defectos de construcción. Ante esta situación, es fundamental conocer los plazos y los procedimientos para poder reclamar los defectos y exigir su reparación. Por ello siempre será aconsejable estar protegido durante el proceso de compraventa. Si vas a comprar una vivienda, nueva o de segunda mano, no dudes en contar con Valido Home. ¡Ahorra tiempo, dinero y deja que nosotros nos encarguemos de todo por ti!