Subastas de Viviendas: los riesgos y peligros reales

El mundo de las subastas judiciales de inmuebles atrae a numerosos inversores y compradores por las prometedoras oportunidades de adquirir propiedades a precios reducidos. Aunque parecen ser una opción atractiva, es esencial que los interesados, ya sean profesionales del sector o compradores ocasionales, se adentren en este proceso con los ojos bien abiertos. Más allá del atractivo de un "buen negocio", existen riesgos ocultos que pueden convertir una inversión aparentemente segura en una fuente de complicaciones y gastos inesperados.

Más allá de la atractiva perspectiva de adquirir un bien a un coste inferior, es esencial comprender las potenciales complicaciones y responsabilidades que pueden surgir. Teniendo en cuenta que se trata de un tema muy complejo, incluso para un artículo donde queremos mostrar la punta del iceberg, hemos querido dividir este tema en 7 secciones, cada una enfocada en un tipo de riesgo, que iremos desarrollando en futuros artículos. 

Hoy os presentamos cuáles son estos 7 riesgos, haciendo incapié en el primero de ellos. ¡Comenzamos! 

Los 7 riesgos más comunes al comprar una vivienda en subasta pública.

1. Desconocimiento del estado real del inmueble: Es posible que la información proporcionada en la subasta no refleje la realidad del inmueble. Por ejemplo, un apartamento que parece estar en perfecto estado podría tener problemas estructurales graves o requerir renovaciones costosas que no fueron mencionadas en el anuncio.
2. Cargas registrales sorpresa: Más allá de las cargas evidentes, como hipotecas o deudas con la comunidad de propietarios, hay cargas que no siempre se reflejan en los registros. Estos "fantasmas" pueden materializarse en deudas previas, sanciones urbanísticas o incluso restricciones al uso del inmueble.
3. El problema de las cargas ocultas: Imagina adquirir una vivienda solo para descubrir que se adeudan varios años de impuestos municipales o cuotas comunitarias. Estas cargas ocultas pueden añadir una suma significativa al costo de la inversión.
4. Terceros ocupantes: Nada es más frustrante que adquirir un inmueble y encontrarlo ocupado por inquilinos o incluso "okupas". La desocupación puede llevar tiempo y dinero, además de posibles litigios.
5. Propiedad en disputa: En algunas ocasiones, el inmueble subastado no pertenecía legítimamente al supuesto propietario, lo que puede llevar a complicados procesos legales y, en el peor de los casos, a perder la propiedad adquirida.
6. Posibles nulidades: La posibilidad de que se declare nula la subasta o el proceso de ejecución puede revertir la transacción, dejando al rematante sin la propiedad y enfrentándose a la recuperación de su inversión.
7. Sobreseimiento de la ejecución: Las cláusulas abusivas pueden detener la ejecución post-subasta, prolongando indefinidamente la entrega del inmueble y complicando el retorno de la inversión.

La Importancia de Investigar Físicamente el Inmueble en Subastas Judiciales: Riesgos y Consecuencias.

Uno de los mayores errores que pueden cometer es no investigar físicamente el inmueble antes de pujar. Aquí te explicamos por qué:

El bien podría no existir físicamente: Aunque pueda sonar sorprendente, existen casos donde el bien inmueble figura en el registro, pero su existencia física es otra historia.

Ejemplo: Imagina pujar por lo que crees que es una valiosa plaza de garaje en un edificio céntrico. En los registros, todo parece en orden. Sin embargo, al acudir al lugar, descubres que esa plaza de garaje, registrada hace años, fue convertida en un trastero comunitario o en un cuarto de máquinas para el edificio. Tu inversión, en este caso, sería un fracaso total.

Viviendas existentes pero no habitables: Puede que un inmueble aparezca en registros como una vivienda plenamente funcional, pero la realidad podría ser muy diferente.

Ejemplo: Un promotor, en su afán de maximizar beneficios, construye más viviendas de las permitidas por la ley. Aunque estas viviendas se hayan registrado, un juez puede haber ordenado su precinto y negado su licencia de primera ocupación. Así, lo que en papel parece una vivienda lista para habitar se convierte en una estructura tapiada, imposible de usar y con un valor real muy disminuido. *OJO: en este caso no solo has tirado todo el dinero invertido sino que, ADEMÁS, es posible que te hayas convertido en el nuevo titular y responsable de derribar y devolver a su estado natural ese parte de suelo.

Problemas estructurales y defectos de construcción: Sin una revisión física, es imposible conocer el estado real del inmueble. Puede que te enfrentes a problemas graves de infraestructura que requieran de costosas reparaciones.

Inquilinos o moradores no registrados: Es posible que un inmueble esté ocupado ilegalmente o que haya inquilinos con contratos verbales que no figuran en ningún registro oficial. Adquirir una propiedad en estas condiciones puede conllevar largos y costosos procesos legales para recuperar la posesión.

Desajustes en la descripción del bien: A veces, la descripción del inmueble en el registro no coincide con la realidad. Puede que compres un terreno pensando que tiene permisos para una construcción, y luego descubras que es una zona protegida donde no se puede edificar.

Esto es solo una pequeña introducción con ejemplos de lo que podrías encontrarte. La realidad es mucho más compleja y los riesgos innumerables. Solo la experiencia y el conocimiento profesional puede protegerte realmente en una subasta pública de vivienda.

Profundizando en el Laberinto Judicial

Adentrarse en el mundo de las subastas judiciales es, sin duda, pisar terreno complejo. Requiere un conocimiento profundo de la legislación, una comprensión clara de los procesos y, sobre todo, una preparación adecuada para enfrentar los posibles desafíos. En esta serie de artículos, no sólo identificamos los riesgos, sino que también ofreceremos guías detalladas sobre cómo abordarlos, basadas en jurisprudencia y casos prácticos.

Conclusión

Mientras que las subastas judiciales ofrecen oportunidades únicas, también vienen con su cuota de desafíos. Para aquellos que están bien informados y preparados, los beneficios pueden ser sustanciales. Sin embargo, para los oportunistas y los desprevenidos, las trampas pueden ser costosas. En nuestros siguientes artículos, te equiparemos con el conocimiento y las herramientas necesarias para conocer un poco más este fascinante pero intrincado mundo de las subastas judiciales.