Subastas Judiciales: la Cargas Preferentes

Las subastas judiciales pueden ser una buena oportunidad para adquirir una propiedad a un precio más bajo. Sin embargo, es importante conocer las cargas que existen en ellas para evitar problemas. Las cargas en una subasta se dividen en cargas anteriores a la deuda ejecutada, cargas posteriores a la deuda ejecutada y deudas preferentes. Una mala lectura del certificado registral de la propiedad o el desconocimiento de las mismas supondrá un fiasco casi asegurado de la inversión realizada en la subasta.

Cuando nos adentramos en el mundo de las subastas judiciales de bienes inmuebles, es importante tener en cuenta que existen diferentes tipos de cargas que pueden afectar a nuestra inversión y que debemos conocer para evitar sorpresas desagradables.

En primer lugar, es importante diferenciar entre cargas anteriores y posteriores a la deuda ejecutada. Las cargas anteriores, como por ejemplo una hipoteca o un embargo, no se cancelan tras la subasta y el adjudicatario deberá hacerse cargo de ellas con lo que es muy importante conocer el total de su valor para restarlo del valor que le damos a la propiedad ya que la suma de esas deudas y más nuestra puja máxima será lo que en realidad acabaremos pagando por el bien. Por el contrario, las cargas posteriores a la deuda ejecutada se cancelan automáticamente tras la subasta, lo que significa que el nuevo propietario adquiere el bien libre de esas cargas.

Sin embargo, existen ciertas excepciones a esta norma, como las llamadas cargas preferentes. Estas cargas son deudas que, aunque sean posteriores a la deuda ejecutada, tienen preferencia frente a otros acreedores y no se cancelan tras la subasta. Veamos algunos ejemplos de cargas preferentes:

Deudas de IBI: Las deudas correspondientes al Impuesto de Bienes Inmuebles tienen preferencia sobre cualquier otra carga, incluyendo a los acreedores hipotecarios. Esto significa que si adquirimos un bien inmueble en subasta con deudas de IBI pendientes, deberemos hacernos cargo de aquellas que no hayan prescrito; teniendo en cuenta que éstas prescriben a los 4 años.

Deudas de comunidad de propietarios: Las deudas con la comunidad de propietarios también tienen preferencia sobre otros acreedores, incluyendo a los hipotecarios. Es importante tener en cuenta que las deudas de comunidad no se cancelan tras la subasta, por lo que si adquirimos un bien inmueble en subasta con deudas de comunidad pendientes, deberemos hacernos cargo de ellas; al menos de los últimos 4 años, ya que a partir de ese momento éstas también prescriben (salvo que estén registradas previamente).

Por último, existen una serie de cargas que, aun siendo preferentes, no perjudica a los adjudicatarios en una subasta judicial, sino a los acreedores. Estas cargas incluyen las deudas de los salarios de los trabajadores correspondientes al último año, las deudas derivadas de los Derechos de Explotación del autor y las cuotas a la Seguridad Social. La preferencia de estas cargas sobre otras deudas puede reclamarse en la correspondiente Tercería de Mejor Derecho y no afecta al adjudicatario, sino que es solo una preferencia para el cobro frente al crédito ejecutado por la parte actora que sacó la vivienda a subasta.

Como podemos ver, es importante conocer las cargas preferentes que pueden afectar a nuestra inversión inmobiliaria en una subasta judicial. De lo contrario, podríamos llevarnos sorpresas desagradables y terminar pagando deudas que no esperábamos. 

Además de las cargas preferentes, es importante tener en cuenta otros aspectos a la hora de participar en una subasta judicial. Por ejemplo, debemos investigar el bien inmueble antes de la subasta para conocer su estado, su valor y su situación posesoria, entre otras muchas cosas.

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