Vicios Ocultos: ¿Qué opciones tengo?

Cuando un comprador se encuentra con defectos ocultos en un bien adquirido, tiene varias opciones legales para reclamar sus derechos y buscar una solución. A continuación, se detallan las principales acciones que puede emprender: la acción redhibitoria, la acción "quanti minoris" y el saneamiento. Estas acciones están respaldadas por la normativa vigente y ofrecen diferentes soluciones según la gravedad y la naturaleza de los vicios ocultos.

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En artículos anteriores ya hemos explicado qué son los vicios ocultos y, en caso de sospechar que nuestra vivienda recién adquirida muestra signos de tener uno o varios de ellos, cómo podemos demostrar la existencia de ellos a través de un informe pericial. En este artículo vamos a hablar de las tres opciones que tenemos en caso de tener que enfrentarnos a una reclamación por este motivo.

1. Acción Redhibitoria

La acción redhibitoria se refiere a la posibilidad que tiene el comprador de solicitar la resolución del contrato de compraventa debido a la existencia de vicios ocultos. Esta acción está contemplada en el artículo 1485 del Código Civil, que establece que si los defectos ocultos son de tal magnitud que si el comprador los hubiera conocido no habría adquirido el bien, puede optar por devolverlo y recuperar el precio pagado.

Requisitos para la Acción Redhibitoria:

1. Existencia de un vicio oculto: El defecto debe ser grave y afectar significativamente al uso del bien.
2. Desconocimiento del vicio: El comprador no debe haber tenido conocimiento del defecto en el momento de la compra.
3. Plazo: La acción debe ejercerse dentro de los seis meses siguientes a la entrega del bien.

La acción redhibitoria busca restituir al comprador en la situación previa a la compra, permitiéndole devolver el bien defectuoso y obtener la devolución del precio pagado, junto con los gastos que hubiera incurrido debido a la compraventa.

¿Cómo se regula este supuesto?

Está regulada en los artículos 1484 y 1486 del Código Civil. Estos artículos disponen que el vendedor está obligado a responder por los defectos ocultos del bien vendido que lo hagan impropio para el uso al que está destinado o que disminuyan de tal manera su utilidad que, de haberlo conocido el comprador, no lo habría adquirido o habría pagado un precio inferior.

• Artículo 1484: Define qué se entiende por vicios o defectos ocultos y establece la responsabilidad del vendedor.
• Artículo 1486: Establece el derecho del comprador a optar por la resolución del contrato (acción redhibitoria) o por una rebaja proporcional del precio (acción "quanti minoris").

 

2. Acción "Quanti Minoris"

La acción "quanti minoris" o acción de disminución del precio permite al comprador solicitar una rebaja proporcional del precio pagado debido a la existencia de vicios ocultos. Esta opción es adecuada cuando el comprador prefiere conservar el bien, a pesar de los defectos, pero considera que el precio pagado no corresponde al valor real del bien defectuoso.

Requisitos para la Acción "Quanti Minoris":

1. Existencia de un vicio oculto: El defecto debe ser significativo, aunque no necesariamente tan grave como para justificar la resolución del contrato.
2. Desconocimiento del vicio: El comprador no debe haber conocido el defecto en el momento de la compra.
3. Plazo: Al igual que la acción redhibitoria, debe ejercerse dentro de los seis meses siguientes a la entrega del bien.

Esta acción permite una compensación económica al comprador, ajustando el precio del bien para reflejar su verdadero valor con el defecto.

¿Cómo se regula este supuesto?

También regulada en el artículo 1486 del Código Civil. Este artículo permite al comprador solicitar una reducción del precio si opta por conservar el bien con defectos.

 

3. Saneamiento

El saneamiento es una obligación del vendedor que consiste en garantizar al comprador la posesión y uso pacífico del bien vendido, libre de vicios ocultos y evicción (cuando un tercero reivindica derechos sobre el bien). En términos de vicios ocultos, el saneamiento implica que el vendedor debe responder por los defectos que hagan al bien impropio para su uso o disminuyan su valor de forma considerable.

Obligaciones del Vendedor en el Saneamiento:

1. Reparación del vicio: Si el defecto puede ser reparado, el vendedor debe hacerse cargo de las reparaciones necesarias.
2. Sustitución del bien: En casos donde la reparación no es viable, el vendedor puede estar obligado a sustituir el bien por uno en condiciones adecuadas.
3. Indemnización: Si la reparación o sustitución no son posibles, el vendedor debe indemnizar al comprador por los daños y perjuicios causados por los vicios ocultos.
4. El saneamiento asegura que el comprador no sufra las consecuencias de defectos ocultos que no conocía al momento de la compra y ofrece una solución integral que puede incluir reparación, sustitución o indemnización.

¿Cómo se regula este supuesto?

Está regulado en los artículos 1474 a 1490 del Código Civil. Estos artículos cubren diversas obligaciones del vendedor en relación con la entrega y el estado del bien vendido, así como las consecuencias de la evicción y los vicios ocultos.

• Artículo 1474: Habla sobre la obligación del vendedor de entregar y sanear.
• Artículo 1485: Define las obligaciones del vendedor respecto a los defectos ocultos, estableciendo que el vendedor está obligado a responder por los defectos ocultos, incluso si los ignoraba.

 

Conclusión

Los vicios ocultos en bienes comprados pueden suponer un problema significativo para los compradores. Sin embargo, la legislación proporciona diversas opciones para reclamar y proteger sus derechos. Estas herramientas legales garantizan que los compradores puedan obtener una solución justa y adecuada ante la existencia de vicios ocultos.

Si te encuentras en esta situación lo más recomendable es ponerte en manos de expertos en la materia. No dejes que pase el plazo legal para reclamar y llámanos ahora.