Comprar casas de banco: Qué opciones tengo

Comprar casas de banco es una opción atractiva para quienes buscan oportunidades inmobiliarias a buen precio. Sin embargo, existen varias opciones, y no todas son aptas para todos los públicos. En esta entrada os mostramos las 5 modalidades más comunes, para qué tipo de comprador sería cada una de ellas y qué riesgos entrañan. Desde las más oportunistas, para inversores cualificados, hasta las opciones más comunes (donde apenas existe ya una diferencia con el precio de mercado).

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1. Subastas Judiciales

En este caso, ni siquiera podríamos decir que se trata de una casa "comprada" a un banco, porque no pertenece al banco en este punto. El proceso comienza generalmente en una subasta judicial proveniente por un embargo por un impago hipotecario. Aquí, las propiedades embargadas por impago de hipoteca se ofrecen al mejor postor. El inmueble sigue perteneciendo al deudor en este punto. Cualquiera puede participar, pero es fundamental conocer bien el estado de la propiedad y los trámites legales, ya que rara vez es posible ver la vivienda antes de hacer una oferta.

Los riesgos de una subastas son innumerables y solo la experiencia profesional puede evitar que acabes dilapidando tus ahorros e incluso tus futuros ingresos.

Si quieres saber más sobre estos riesgos, pincha aquí.

Otro punto importante a tener en cuenta: si quieres conseguir un inmueble a través de esta modalidad es imprescindible que dispongas del dinero. No puedes pedir una hipoteca para una subasta. Olvídalo.

2. Cesión de Remate

Si una subasta queda desierta o la puja máxima quiebra la subasta, surge la opción de la cesión de remate. El derecho a la propiedad se puede ceder a otra persona bajo las mismas condiciones pactadas en la subasta. Este proceso permite que otros compradores interesados puedan adquirir la propiedad a un precio competitivo sin haber participado directamente en la subasta.

Una cesión de remate conlleva tantos riesgos como la propia subasta. Si quieres conocerlos, pincha aquí.

Si quieres saber cómo funciona una cesión de remate, pincha aquí.

Esto es lo que no tienes que hacer si quieres sobrevivir a una cesión de remate.

Tampoco podrás financiar una cesión de remate. O tienes los ahorros, o te olvidas.

3. Propiedades Reposeídas

Si la propiedad no encuentra comprador a través de la subasta ni en la cesión de remate, el banco puede solicitar a la autoridad gestora de la subasta la adquisición del inmueble. Estas casas, conocidas como reposeídas, son gestionadas directamente por las entidades bancarias. Se ponen a la venta, muchas veces a precios atractivos, ya que el banco busca recuperar el valor de la hipoteca impaga.

Se llaman reposeídos porque se producen dos transmisiones:

• del embargado al banco, a través del Decreto de Adjudicación.
• del banco al nuevo comprador, a través de Escritura Pública ante notario.

Este tipo de inmuebles siempre salen a un mayor precio que si lo hubiéramos adquirido a través de la cesión de remate. Los motivos principales son:

1. al tener dos transmisiones, el banco paga el ITP en la primera transmisión y el comprador lo paga en la segunda.
2. gastos de gestión del activo al pasar a la cartera de inmuebles del banco.
3. Comercialización, venta y costes de comisiones.

Es común que los bancos saquen al mercado este tipo de activos sin tan siquiera haber hecho una debida diligencia del mismo (supondremos desconocimiento y no mala fe).

Pero la realidad es que puede estar okupados, ocupados (con derecho), poseer cargas preferentes u ocultas, etc.

Hay que tener suficiente conocimiento legal, y técnico, para salir airoso de este tipo de compraventa.

Que te financien o no este tipo de propiedades será un buen indicador acerca del riesgo que conlleve este tipo de operación.

4. Venta Directa del Banco

Son las propiedades que pasaron a ser del banco en los procesos de reestructuración de la deuda de las antiguas Cajas, embargos a promotoras profesionales y otros agentes similares durante la crisis del 2008.

Los riesgos más comunes de este tipo de viviendas pueden ser de dos tipos:

1. Constructivos: en muchos casos se tratan de viviendas que nunca fueron ocupadas, o incluso inacabadas. Con lo que una inspección técnica antes de la compra podría ahorrarte muchos problemas económicos y futuros dolores de cabeza.
2. Urbanísticos: en otros casos, las viviendas ni siquiera se construyeron con los permisos en regla o, peor aún, se llevaron a cabo en base a planes urbanísticos que luego fueron anulados. Ojo con esto porque la casa podría tener un expediente abierto, lo que paraliza el plazo de prescripción, y el nuevo propietario podría ser el nuevo responsable de restaurar la legalidad existente. 

5. Propiedades Gestionadas por Fondos de Inversión

En algunos casos, los bancos venden grandes carteras de inmuebles embargados a fondos de inversión. Estos fondos, a su vez, gestionan la venta de las propiedades, muchas veces a precios por debajo del mercado. Aunque las viviendas no son directamente del banco, este actúa como intermediario en su comercialización. 

Se trata de los conocidos servicers. Las grandes oportunidades se acabaron en 2008. Ahora es difícil encontrar cosas interesantes, salvo que te mudes a una zona de baja demanda y tengas la suerte de dar con un inmueble de estos. 

¿Por qué Comprar una Casa de Banco?

Comprar una casa de banco tiene múltiples ventajas, desde precios reducidos hasta la posibilidad de conseguir condiciones de financiación preferentes. No obstante, es esencial realizar una inspección exhaustiva para asegurarte de que la propiedad no tiene problemas ocultos.

No te arriesgues a adquirir una propiedad sin saber su verdadero estado. Las oportunidades en subastas, cesiones de remate o propiedades reposeídas pueden parecer irresistibles, pero detrás de una buena oferta pueden esconderse grandes problemas estructurales o de mantenimiento.

En Valido Home, te ofrecemos un análisis exhaustivo de la vivienda para que tomes la mejor decisión, sin sorpresas desagradables.

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