Compraventa con pago en diferido: ¿Cómo proteger al vendedor?

Las ventas inmobiliarias con pagos diferidos requieren de una estrategia muy bien elaborada para evitar, o al menos estar preparado, ante posibles eventualidades, especialmente cuando el comprador desea tomar posesión de la vivienda antes de completar el pago total. Este escenario, frecuente en transacciones con compradores extranjeros, plantea riesgos significativos para el vendedor que, en ocasiones, no quiere perder esa oportunidad de venta.

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Las ventas inmobiliarias con pagos diferidos pueden ser tentadoras tanto para vendedores como para compradores. Sin embargo, estos acuerdos no están exentos de riesgos, especialmente para el vendedor. Este tipo de operaciones no suelen ser aconsejables para el vendedor aunque existen algunos casos especiales en los que es aconsejable aceptar este tipo de acuerdo. 

Motivos para aceptar una oferta con pago en diferido

1. La oferta del comprador es considerablemente superior a lo que consideramos que podríamos obtener en futuras ofertas.
2. La vivienda cuenta con alguna irregularidad legal o defecto físico que minimiza las opciones de la venta.
3. Ventajas fiscales para la parte vendedora, por ejemplo si la vivienda pertenece a una sociedad que prefiere asegurarse la venta del inmueble ahora pero no le interesa facturar en el mismo ejercicio fiscal el 100% del importe.
4. Si, como parte vendedora, consideramos que el precio de la vivienda va a descender en los próximos meses y no queremos arriesgarnos a tener que bajar el precio para acabar aceptando una oferta más baja. 

Los Riesgos para el Vendedor

Sin embargo, como vendedor, es muy importante conocer los riesgos a los que te expones si has decidido aceptar una oferta de compraventa con pago en diferido. A continuación, enumeramos los principales peligros a tener en cuenta:

1. Incumplimiento de Pago: El comprador puede enfrentar dificultades financieras futuras, impidiéndole completar el pago acordado.
2. Daños al Inmueble: Una vez que el comprador ocupa la propiedad, existe el riesgo de deterioro o daño que podría reducir el valor del inmueble.
3. Cambios en el Mercado Inmobiliario: Las fluctuaciones del mercado pueden ocasionar una venta por debajo del valor de mercado real en el momento final de la transacción.
4. Situación en precario del ocupante: si el comprador incumple los pagos establecidos pero no abandona la vivienda se convierte en un ocupante en precario al que habrá que desalojar.

Como acabamos de ver, existen varios tipos de riesgos a los que nos tenemos que enfrentar pero el que entraña mayor riesgo es la combinación del punto 1 y 4, es decir, dejar de recibir los pagos pactados y que además el comprador no abandone de mutuo acuerdo el inmueble por incumplir las condiciones de pago. 

Cómo realizar este tipo de compraventa de forma segura

Cuando un vendedor acude a nosotros para gestionar la venta segura de una propiedad inmobiliaria con pago en diferido tenemos dos estrategias, a abordar en función de las circunstancias particulares de cada operación:

• Alquiler con opción a compra.
• Compra aplazada de vivienda.

Ambas opciones tienes sus pros y sus contras pero, para simplificar este post, nos vamos a centrar en estar protegidos frente al riesgo de impago y posterior situación en precario de nuestro posible comprador fallido.

El contrato de alquiler con opción a compra nos ofrece más garantías a la hora de recuperar la vivienda que el contrato de compra aplazada, ya que es más rápido desalojar a un inquilino por incumplimiento de contrato que el trámite para recuperar la vivienda en el caso de la compra aplazada de vivienda.

Por otro lado, un contrato de alquiler con opción a compra le le permite al vendedor seguir siendo el legítimo propietario del inmueble hasta el cumplimiento total del contrato; de esta forma queda protegido frente a posibles anotaciones de embargo causadas por el comprador ya que la vivienda no podrá estar registrada a su nombre. Tampoco podrá venderla a un tercero antes de completar los pagos ya que no puede registrarla a su nombre.

En el caso de la compra aplazada, también podría estar protegido frente al riesgo de que el comprador vendiera la casa a un tercero antes de completar los pagos pactados. Para ello se debe pactar en la escritura una "condición resolutoria" como garantía de las cantidades pendientes. Además, esta condición resolutoria permite exigir el cumplimiento del pago o su resolución, tal y como prevén los artículos 1124 y 1405 del Código Civil.

Establezca una prima inicial

Independientemente de si lleva a cabo esta operación a través de un contrato de alquiler con opción a compra o una compra aplazada, el vendedor estaría sacando del mercado su inmueble en base a una promesa de pago futura, por ello se recomienda establecer un primer pago inicial elevado, de al menos un 10% del precio total de venta. 

Además, antes de ceder el uso de la vivienda a la parte compradora, aconsejamos que se haya recibido otro 30% adicional, sumando en total un 40% del precio total, dejando el 60% restante dependiente de las cuotas de alquiler en un plazo no superior a 3-5 años (si se trata del alquiler con opción a compra), o al resto de pagos en un pacto no superior a 2 años máximo (para la compra aplazada).

De esta manera, nos cubrimos frente a compradores que actúen de mala fe y posibles estafas ya que es complicado que un comprador quiera incurrir en un incumplimiento de contrato perdiendo un 40% del precio total y sabiendo que tarde o temprano será desalojado. 

Otras medidas de protección 

Para proteger sus intereses, los vendedores deben considerar:

• Contratos Detallados: Es crucial tener un contrato bien redactado que especifique claramente los términos del acuerdo, incluidas las consecuencias del incumplimiento.
• Seguridad y Garantías: Solicitar garantías como una hipoteca en garantía o un depósito significativo puede ofrecer una mayor seguridad.
• Asesoramiento Experto: Consultar con abogados especializados en bienes raíces es fundamental para cubrir todos los aspectos legales y financieros del acuerdo.

Los vendedores deben ser meticulosos y cautelosos. Evaluar la solvencia del comprador y considerar todas las posibles consecuencias antes de proceder con la venta es esencial. Además, mantenerse informados sobre el mercado inmobiliario y las leyes pertinentes es crucial para tomar decisiones informadas.

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Las ventas inmobiliarias con pagos diferidos requieren una consideración cuidadosa y una preparación exhaustiva. Al ser conscientes de los riesgos y tomar las medidas adecuadas para mitigarlos, los vendedores pueden navegar con éxito estas transacciones. En Valido Home, ofrecemos asesoramiento y apoyo experto para que los vendedores realicen ventas seguras y beneficiosas.