Crónica de un desastre anunciado: Una subasta, una hipoteca de máximo y una carga oculta de 66.000€

En 2016, una vivienda en Málaga entró en un proceso de ejecución ordinario debido al impago reiterado de las cuotas de una deuda registrada en la nota simple. Tras varios años en litigio, la vivienda fue finalmente puesta en subasta judicial en 2021. El protagonista de esta historia vio la oportunidad de adquirir una vivienda por debajo del precio de mercado y, en principio, lo consiguió. Sin embargo, una hipoteca de máximo no entendida supuso que tuviera que hacer frente a una deuda inesperada.

La adquisición de la vivienda

Carlos (nombre ficticio), un comprador entusiasta, adquirió la vivienda en la subasta judicial de 2021 por un precio de 245.000 euros, considerablemente bajo para el estándar de la zona, donde el promedio de mercado era alrededor de 280.000 euros. Sin embargo, desconocía ciertos aspectos críticos de la propiedad.

El Descubrimiento de la Carga No Registrada

En 2023, Carlos se enfrentó a una realidad inesperada. La vivienda estaba sujeta a una hipoteca de máximo, un tipo de crédito abierto que permite al deudor incurrir en deudas adicionales bajo la misma garantía. Desconocido para Carlos, el propietario anterior había acumulado una deuda adicional de 66.090,43 euros bajo esta hipoteca después de la subasta judicial.

Aunque son desconocidas para el común de las personas, las hipotecas de máximo son utilizadas muchas veces por autónomos y pequeñas empresas para ahorrar tiempos y costes en futuras ampliaciones de negocio, cargando la nueva deuda sobre la hipoteca principal.

Implicaciones Legales y Financieras

Carlos se vio obligado a subrogarse en esta deuda adicional, elevando el costo total de su inversión a 311.090,43 euros. Al final, la vivienda le ha costado 31.000 € más del precio que hubiera pagado en el mercado. Y no solo eso, para hacer frente a esta deuda, Carlos ha tenido que recurrir a un préstamo personal, en un contexto económico cuyos intereses elevan aún más el coste de este fatal imprevisto.

Además, se encuentra inmerso en un proceso legal para tratar de eludir el cumplimiento de esta deuda basándose en los artículos 657 y 666 de la LEC, por los cuales el valor de subasta de la vivienda no debería haber sido su valor de tasación sino el de liquidación, es decir, el valor por el que haya sido tasado el importe total garantizado que resulte de la certificación de cargas (deuda principal, intereses y costas). 

Sin embargo, el art. 657.2 de la LEC subordina la anotación registral del importe y la subsistencia de las cargas anteriores a la petición del ejecutante, lo cual abre la puerta a que esa anotación no deba hacerse de oficio, lo que tiraría por tierra la defensa de Carlos en este sentido.

Sin embargo, en casos similares, se han dado sentencias contradictorias en ambos sentidos, tal y como vimos en un artículo anterior.

La Importancia del Asesoramiento Especializado

Si Carlos hubiera sido asesorado por expertos como los de Valido Home, habría sido alertado sobre los riesgos asociados a la compra de propiedades en subastas judiciales. Los profesionales de Valido Home habrían realizado una auditoría legal detallada, que incluiría la identificación de cualquier hipoteca de máximo o créditos abiertos, evitando así sorpresas desagradables y costosas.

Conclusión

La historia de Carlos ilustra la importancia de un asesoramiento inmobiliario especializado, especialmente en situaciones complejas como la adquisición de propiedades en subastas judiciales. Aunque estas subastas pueden ofrecer precios atractivos, es crucial entender los riesgos legales y financieros involucrados.

Empresas como Valido Home proporcionan una capa esencial de seguridad y conocimiento, garantizando que los compradores estén bien informados y protegidos en sus inversiones inmobiliarias.