Compraventa de viviendas con espacios compartidos, ¡Atento!

En una de nuestras últimas Home Inspection a una vivienda pareada uno de nuestros home checkers descubrió una sorpresa inesperada: un garaje en sótano compartido sin reglas claras que quedó como resultado de la segregación de una antigua propiedad en dos viviendas pareadas. Si, como estos compradores, estás a punto de comprar una vivienda y te encuentras con sorpresas como ésta, sigue leyendo y descubre los secretos y consejos esenciales para abordar este tipo de situaciones adecuadamente. 

Lo que descubrió nuestro home checker al hacer la inspección física del inmueble que le habían encargado los compradores es una situación en la que una parte de una propiedad (en este caso, el sótano) se comparte entre dos propiedades distintas. En términos jurídicos y en el contexto de la propiedad inmobiliaria, esto se conoce generalmente como un "derecho de copropiedad" o "proindiviso". Es decir, ambos propietarios tienen derechos sobre esa parte compartida del inmueble. 

El "proindiviso" se da cuando una propiedad pertenece a varias personas, y cada una de ellas tiene un porcentaje de propiedad sobre la totalidad de ésta, no sobre una parte específica de ella. En el caso que describimos, si ambas viviendas tienen acceso y derechos sobre el sótano, significa que ambos propietarios son copropietarios de ese espacio.

Es importante aclarar que este tipo de situaciones puede generar problemas si no se manejan adecuadamente, especialmente en lo que respecta al mantenimiento, uso, accesos, gastos y posibles reformas del espacio compartido. Por ello, es fundamental que existan acuerdos claros entre las partes o incluso un reglamento de copropiedad para evitar posibles disputas en el futuro.

Si no hay acuerdos ni normas que rijan el uso y mantenimiento del espacio compartido, es posible que surjan disputas o malentendidos en el futuro entre los propietarios. Es esencial que consideres los siguientes puntos si estás pensando en adquirir una de las propiedades:

1. Definición de derechos: Es vital establecer quién tiene derecho a qué en el espacio compartido. Por ejemplo, si hay una parte del sótano que es de uso exclusivo de una vivienda y otra parte que es de uso exclusivo de la otra.
2. Mantenimiento y gastos: Determinar cómo se compartirán los gastos relacionados con el mantenimiento, reparaciones y mejoras del espacio compartido. ¿Se dividirán por igual? ¿Dependerá del uso?
3. Uso del espacio: Si uno de los propietarios quiere hacer una reforma o cambio en el sótano, ¿necesitará el permiso del otro? ¿Hasta qué punto puede un propietario tomar decisiones unilaterales sobre el espacio compartido?
4. Acceso: ¿Existen restricciones o reglas sobre cuándo y cómo se puede acceder al sótano?
5. Resolución de disputas: En caso de desacuerdo entre los propietarios, es útil tener un mecanismo para resolver disputas, ya sea a través de mediación o alguna otra forma acordada.
6. Venta de la propiedad: Si uno de los propietarios decide vender su parte, ¿cómo afectará esto al acuerdo sobre el espacio compartido? Es posible que el nuevo propietario no esté de acuerdo con los arreglos informales anteriores.
7. Formalización del acuerdo: Una vez que se llegue a un acuerdo sobre el uso y mantenimiento del espacio compartido, es altamente recomendable formalizarlo por escrito y, si es posible, registrarlo para garantizar que ambas partes estén protegidas legalmente.

Con la creciente demanda en el mercado inmobiliario, las situaciones de proindiviso son más comunes de lo que se podría pensar. Y es que, en la búsqueda de optimizar espacios o dividir grandes propiedades, estos acuerdos de copropiedad se han convertido en una solución para muchos. Sin embargo, la falta de claridad o desconocimiento sobre cómo manejar estas situaciones puede llevar a complicaciones a largo plazo.

La experiencia nos ha enseñado que las situaciones no reguladas o mal definidas suelen ser una fuente de tensiones y conflictos entre propietarios. Imagina una situación donde uno de los dueños decide dejar de aportar económicamente al mantenimiento del sótano (limpieza, reparaciones, puertas automáticas, luz, etc) y todo ese coste acaba siendo asumido por la otra parte. O peor aún, que uno de los propietarios decida alquilar el espacio a un tercero, generando inconvenientes con el acceso y uso del espacio. Estas son solo algunas de las muchas situaciones que podrían surgir sin un acuerdo claro.

Por ello, siempre recomendamos a quienes estén considerando comprar una vivienda con áreas compartidas que investiguen a fondo la situación legal y que busquen asesoría especializada. Un abogado especializado en derecho inmobiliario puede ayudar a revisar o elaborar acuerdos que clarifiquen todos estos aspectos y eviten posibles conflictos futuros.

Incluso si ambas partes tienen la mejor intención y una excelente relación al inicio, es fundamental no dejar ningún detalle al azar y tener todo bien definido. La propiedad de una vivienda es, en la mayoría de los casos, la inversión más grande que una persona realizará en su vida, y es esencial protegerla adecuadamente.

En resumen, si te encuentras en una situación donde estás considerando una propiedad con un proindiviso, haz tu tarea. Investiga, pregunta y asegúrate de tener todo claro. Un pequeño esfuerzo ahora puede ahorrarte grandes dolores de cabeza en el futuro. ¡Buena suerte en tu próxima aventura inmobiliaria!